Realisatie Woondeals Zuid-Holland blijft achter bij opgave

In maart 2023 werden de regionale Woondeals Zuid-Holland vastgesteld. Daarin is de ambitie van onder andere de betrokken gemeenten, woningcorporaties, huurdersorganisaties, drinkwaterbedrijven en netbeheerders, Bouwend Nederland en de Minister van VRO, vastgelegd om in Zuid-Holland 247.896 nieuwbouwwoningen (2.290 plannen) toe te voegen aan de voorraad in de periode 2022 tot en met 2030.

Vaststelling Regionale Woningbouwprogramma’s 2024

Op 4 maart jl. heeft het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland de Regionale Woningbouwprogramma’s 2024 vastgesteld. Daarbij is de balans opgemaakt van de realisatie van de woondeals en de plancapaciteit voor de periode tot en met 2032 bepaald. In de periode 2022 tot en met (november) 2024 zijn in Zuid-Holland (bruto) ruim 55.000 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De resterende opgave voor de periode 2025 tot en met 2030 is nog ruim 190.000 nieuwbouwwoningen. Hiervan zijn circa 40.000 woningen in aanbouw of vergund.

Al met al is in de periode 2022-2024 23% van de opgave gerealiseerd. Voor de resterende periode 2025-2030 resteert nog 77% van de totale opgave. Om de doelen voor 2030 te halen zal de productie omhoog moeten van gemiddeld circa 18.500 per jaar naar ruim 32.000 woningen per jaar. De plancapaciteit die is opgenomen in het Woningbouwprogramma is niet allemaal harde plancapaciteit. Harde plancapaciteit betreft die plannen die passen binnen het omgevingsplan of waarvoor een omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit is verleend. Gemiddeld is zo’n 44,5% van de plannen in Zuid-Holland harde plancapaciteit. Het is uiteraard de vraag of de resterende zachte plancapaciteit vergund en gerealiseerd kan worden. Om die reden bevat de lijst met plannen een overcapaciteit van rond de 125%. Het streven is om die overcapaciteit te vergroten naar circa 130%.

Er zijn bovendien regionale verschillen. Een flink deel van de capaciteit is geprogrammeerd in Zuid-Holland Zuid, terwijl daar de in de woondeal toegewezen ruimte relatief klein is. Bovendien ligt het percentage harde plancapaciteit in Haaglanden en Rotterdam, waar nu juist de meeste behoefte is, het laagst. Ook de realisatie blijft in Haaglanden en Rotterdam achter. Het is nu eenmaal moeilijker om in hoogstedelijk gebied woningen te realiseren, dan in of aan de rand van bestaand stedelijk gebied in de meer landelijke regio’s.

Omgevingsbeleid nieuwbouw buiten bestaand stads- en dorpsgebied

De provincie Zuid-Holland hanteert als uitgangspunt dat nieuwbouw moet worden gerealiseerd binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Daarmee wordt invulling gegeven aan de ladder duurzame verstedelijking, zoals die is opgenomen in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Grote bouwlocaties (>3 ha) buiten het BSD waaraan het provinciebestuur bereid is medewerking te verlenen, zijn opgenomen op de zogenoemde 3 hectare-kaart (Bijlage IX.B en II kaart 17 bij de Omgevingsverordening). Andere stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Het eindoordeel over stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads- en dorpsgebied ligt altijd bij het provinciebestuur. Deze ontwikkelingen worden door de provincie integraal afgewogen en afhankelijk daarvan opgenomen op de 3 hectare-kaart.

Alleen concrete plannen worden opgenomen op de 3 hectare-kaart. Aangetoond moet worden dat voldoende behoefte bestaat aan de ontwikkeling van de locatie binnen een periode van ten hoogste tien jaar. Na een periode van vijf jaar vindt een tussentijdse evaluatie plaats. Als er op dat moment geen zicht is op realisering van het plan wordt de opname op de 3 hectare-kaart herbeoordeeld. Daarmee kan in het voorkomende geval ruimte worden gecreëerd voor andere locaties.

Sociale huur, middenhuur en betaalbare koop

In het Coalitieakkoord ‘2023-2027 Krachtig Zuid-Holland’ stond dat 40% van de nieuwbouwwoningen sociaal dient te zijn, met name in de gemeenten die achterlopen bij de opgave om toe te groeien naar 30% sociale woningbouw in de bestaande voorraad. Gedeputeerde staten hadden eerder aangekondigd om dit streven op te nemen in de komende herziening van het provinciale Omgevingsbeleid.

Inmiddels is dit voornemen begin 2025 op verzoek van het ministerie van VRO heroverwogen. De provincie verlangt nog wel dat er een adequaat instrumentarium voor de geformuleerde doelen gevonden wordt (100.000 sociale huurwoningen in de nieuwbouwopgave en doorgroeien van gemeenten naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad). In het vastgestelde Woningbouwprogramma 2024 is opgenomen dat 2/3de van de nieuwbouwwoningen moet bestaan uit betaalbare woningbouw en 30% uit sociale huurwoningen. Hoewel dat in de provinciale Omgevingsverordening zelf niet is bepaald, wordt onder betaalbare woningbouw verstaan: huurwoningen tot en met 186 punten (WWS; € 1.184,82 / mnd / 2025) en betaalbare koop tot € 405.000 (betaalbaarheidsgrens CBS 2025).

Er wordt ingezet op een aanpak die verschilt per gemeente, afhankelijk van het aanwezige percentage sociale huur. Gemeenten die minder dan 27% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad hebben (>10% onder het doel van 30%) moeten meer dan 1/3de sociale huur in plannen opnemen. De gemeenten die achterblijven zijn daarnaast gevraagd om uiterlijk 1 mei 2025 een realistisch groeipad aan te leveren bij de Provincie.

Programma "Optoppen, Aanplakken en Uitplinten"

De provincie blijft naast dit alles inzetten op het Programma "Optoppen, Aanplakken en Uitplinten". Daarmee wordt gestimuleerd dat bestaande gebouwen worden uitgebreid of beter worden benut om zo meer woningen te realiseren in gebieden waar al voorzieningen aanwezig zijn.

Conclusie

De uitdagingen blijven onverminderd groot. Gemeenten zullen alles in het werk moeten stellen om de woningbouwopgave te realiseren en de woningcrisis op te lossen. De subsidieregelingen van het Rijk, zoals de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, dragen bij aan de haalbaarheid van plannen. Dat is echter niet voldoende. Er is ook bestuurlijke daadkracht nodig. Alleen zo kunnen we ook voor de nieuwe generaties voorzien in betaalbare en kwalitatief goede huisvesting.